Hai stipulato il compromesso e stai per diventare finalmente proprietario della tua nuova casa quando, a un passo dal rogito, scopri che sull’immobile grava un’ipoteca.
Cosa fare? Quali sono i tuoi diritti?
Dopo varie trattative il proprietario della casa che ti piace ha accettato la tua proposta d’acquisto.
La banca intanto ha verificato la tua situazione economica e la tua storia finanziaria: tutto è in ordine e hai già ottenuto la pre delibera del mutuo.
Così tu e il venditore fate un ulteriore passo avanti e vi impegnate a portare a termine la compravendita sottoscrivendo il compromesso.
In quella sede versi un assegno a titolo di caparra di alcune migliaia di euro… fin qui tutto liscio, ormai il tuo sogno si sta realizzando.
Ma ecco che, avviate le pratiche per il finanziamento, vieni informato dal notaio incaricato per il futuro rogito del fatto che sulla casa che stai acquistando grava un’ipoteca di cui il venditore non ti ha detto niente.
E tutto cambia.
Purtroppo queste situazioni si verificano spesso, soprattutto quando non c’è un professionista a seguire la compravendita.
Il venditore ovviamente avrebbe dovuto informarti della presenza dell’ipoteca prima del compromesso; dal momento che l’esistenza dell’ipoteca è stata taciuta, la legge dice che puoi scioglierti dal vincolo contrattuale e rifiutarti di firmare il contratto definitivo d’acquisto.
In pratica hai diritto di agire davanti a un tribunale e:
- ottenere la risoluzione del contratto,
- chiedere il doppio della caparra che hai versato e/o il risarcimento del danno nel caso tu abbia già sostenuto delle spese legate all’acquisto, ad esempio quelle per l’istruttoria del mutuo.
Quando puoi chiedere la risoluzione del contratto?
La prima cosa da dire è che la Cassazione precisa che lo scioglimento del contratto si può avere solo per “grave inadempimento”, cioè per ipoteche di valore elevato.
Se ad esempio il debito ammonta a mille euro o poco più, non vale davvero la pena di intraprendere vie legali e tale cifra non consentirà di ottenere la risoluzione del contratto, ma al massimo un risarcimento del danno per le spese sostenute dall’acquirente per la cancellazione del vincolo.
Inoltre non puoi sciogliere subito il contratto.
Prima devi diffidare il venditore chiedendogli di cancellare al più presto l’iscrizione nei pubblici registri immobiliari pagando il suo debito.
Nel caso in cui il venditore non sia disposto a farlo, devi rivolgerti al tribunale e il giudice assegnerà un termine per estinguere l’ipoteca.
Se entro la data fissata il venditore non la fa cancellare, il compromesso si scioglie: solo allora non sei più tenuto a firmare il contratto definitivo e hai diritto a tutte le somme anticipate nonché al doppio della caparra.
Come prevenire situazioni problematiche come questa?
Prima di impegnarsi nell’acquisto di un immobile è indispensabile effettuare sempre i dovuti controlli.
Anche se è dovere del venditore segnalare la presenza di un’ipoteca sulla casa in vendita, trattandosi di informazioni pubbliche, l’acquirente può accertarsi personalmente dello stato del bene chiedendo una visura ipocatastale all’Ufficio del Territorio presso l’Agenzia delle Entrate.
